ПРИНЦИП СВОБОДИ ДОГОВОРУ ПРИ УКЛАДАННІ УГОД НА ПЕРВИННОМУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Анотація

У статті встановлено нормативно-правову базу, якою регулюються основні засади дії та застосування принципу свободи договору, зокрема, визначено акти міжнародного права та законодавства України в цій галузі. Проаналізовано доктринальні підходи до питання щодо дії принципу свободи договору. З’ясовано, що в класичному вигляді для реалізації принципу свободи договору обидві його сторони повинні мати реальну практичну можливість обрати тип та вид угоди, спільно з’ясувати усі її істотні умови, запропонувати контрагенту певні зміни та, за погодженням, внести такі зміни до положень договору.

Досліджено проблематику нормативно-правового регулювання меж застосування принципу свободи договору у сфері нерухомості, зокрема при укладанні угод на первинному ринку. Встановлено актуальний стан договірної діяльності у відповідній галузі та виявлено, що тривалий час такий принцип повною мірою de facto діяв лише для забудовників та надавав їм можливість виробляти та застосовувати велику кількість схем залучення інвестицій шляхом укладання непоіменованих договорів, що містили в собі елементи одразу двох, а подеколи й трьох чи навіть більшої кількості видів договорів з різними умовами.

Разом з тим зазначено, що 15 серпня 2022 року Верховна Рада України ухвалила Закон України № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», яким запроваджено певну реформацію дії принципу свободи договору на первинному ринку нерухомості, що характеризується регламентацією чітких імперативних меж його застосування у відповідних правовідносинах.

Проаналізовано відповідні положення наведеного законодавчого акту, зокрема у контексті сталої законодавчої бази, та зроблено висновок щодо актуальності та доцільності запровадження законодавцем відповідного, більш жорсткого, нормативно-правового регулювання у сфері нерухомості.